南宁中院终审判决认可集资房买卖有效性 作者：李章渊     时间：2019-03-12    来源：互联网

6年等待，诚实信用原则显光华  

——法院终审判决认可集资房买卖有效性

【案情介绍】  

2007年10月，作为同事的孙某向冯某、张某夫妻二人以当时的市场价21.5万元购买了冯、张二人所有的一套2002年单位全额集资房，双方签订了房屋买卖合同，约定孙某先支付20万元，待过户手续完成再支付余下的1.5万元，后房屋一直由孙某使用，但该集资房的房产证一直没有能够办理，自然也没有办法过户。2013年3月，孙某得知冯、张夫妻二人已经办理了该房屋的房产证，于是要求他们办理相应的过户手续，完成交易，但此时房屋的市场价已经翻倍，冯、张夫妻二人要求按市场价补足差额，否则拒绝办理过户手续，孙某多次提出协商，本着解决问题的态度，表示愿意补足数万元，但冯、张夫妻予以拒绝，孙某遂准备诉至法院，到我们律所进行咨询委托事宜。  

【案件难点】  

冯、张夫妻之所以敢于不顾双方签订的房屋买卖合同，坚持提出要按市场价补足，这里涉及到本案的几个难点：  

第一，根据广西高院的相关规定，集资房买卖纠纷属于广西区内法院不受理的十四类案件之一，这是本案第一个难点，基础性难点，如果法院都不受理，那么当事人也就根本无从通过法律途径解决，势必遭受严重的损失。  

第二，对于集资房买卖和合同效力问题，国内各地各级法院存在两种完全相反的判决，有的认定有效，有的认定无效，这是因为有相关的规定集资房上市交易是受到严格限制的，如果孙某和冯某、张某的房屋买卖合同被认定为无效，那么孙某势必只能按冯某、张某的要求补足市场价差额，遭受损失。  

第三，本案时间跨度长，很多交易的材料并不完全齐备，交易的细节当事人也不完全记得清楚，对于在办案过程中，特别是庭审中出现的细节情况，也可能会影响本案的结果。  

【承办情况】  

首先，我们查阅了大量国内相关集资房买卖纠纷案例，分析不同的判决结果与本案的关联、异同，同时检索了相关法律法规司法解释，通过对比分析和法律检索，基本确定了诉讼方向和策略，主张合同有效，并请求法院判令被告配合办理房屋过户。  

其次，在整理好相关案例和做好法律检索的情况下，我们跟拟起诉的法院立案庭法官积极沟通，从案件的性质到房产归属以及目前能否过户的客观情况，本案对于广西同类案件的意义以及国内相关案例等方面进行沟通说明，经过多次沟通的努力，得到了可以立案的答复，令人振奋，这是第一个重要的成果。  

第三，我们跟当事人保持密切沟通和配合，帮助他仔细回忆交易的细节，收集整理证据材料，撰写起诉状和财产保全申请，然后顺利的立案并及时进行了财产保全，防止被告转移房屋。被告接到我们诉状后提出反诉，主张房屋买卖合同无效，双方返还。  

第四，一审庭审中，双方围绕合同效力以及价款的合理性两个争议焦点进行激烈辩论，我们紧紧抓住《合同法解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，针对对方提出的主张集资房买卖合同无效的依据都不属于效力性强制性规定，并结合诚实信用原则，对双方合同价款产生的时间当时的同类房屋市场价格，以及当时双方交易的背景细节进行分析，把握庭审主动。  

第五，由于本案的典型意义，一审法院分别向相关管理机关发函询问当前集资房相关政策性规定，得到从政策上说房屋也具有可以过户的现实可能性之肯定性答复。  

【案件结果】  

一审法院完全支持了我方主张，判决被告十日内办理过户手续，驳回其反诉请求，被告不服，依法向南宁市中级人民法院提起上诉，二审法院经过开庭审理，终审判决驳回上诉，维持原判。  

【办案体会】  

案件经过一审二审，持续了接近一年的时间，终于得到了让人满意的判决结果，我想，本案的意义不仅仅在于个案公正得到了彰显，更在于对当今大量存在的集资房交易，本案通过诉讼判决的形式，确定和维护了市场交易中的诚实信用这一基本原则，保证了市场交易的动态稳定和安全，只有遵守诚信原则，人们在市场交易当中才可以准确预测交易风险而做出正确的交易决策，也只有这样，市场的活力及其对经济发展的促进作用才能有效的激发。  

【温馨提示】  

从本案可知，由于交易过程中价款的支付和房产证、过户手续办理之间存在时间和空间的分离，二手房买卖，特别是办理过户手续时间跨度长的二手集资房买卖，具有较大法律风险，一旦发生法律风险遭受损失，损失将是巨大的，因此，交易开始前最好咨询律师了解相关情况，有条件的建议委托专业律师对整个交易过程进行把关，以期达到控制法律风险，促进交易顺利进行的目的。

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